Huis volledig verbouwen: van casco tot sleutelklaar

Een huis volledig verbouwen betekent dat alles achter de muren opnieuw wordt gedaan: leidingen, elektra, ventilatie, vloeren en vaak ook de indeling. Soms gaat de woning eerst helemaal terug naar casco, de kale constructie van muren, vloeren en dak. Bij Tommy's Service begint zo'n complete renovatie vanaf ongeveer € 1.500 per m², en een appartement is in drie tot vijf maanden klaar. Hieronder leest u wanneer een complete verbouwing logischer is dan kamer voor kamer, in welke volgorde het werk loopt, hoe een uitbouw erbij past en wat er geregeld moet zijn voordat de eerste muur eruit gaat.

Wanneer een complete verbouwing logischer is dan per kamer

Kamer voor kamer verbouwen voelt overzichtelijker. Maar wie binnen een paar jaar badkamer, keuken en vloeren vervangt, betaalt drie keer voor sloop, stofschermen, puinafvoer en het openbreken van dezelfde leidingen. Een complete verbouwing is meestal de betere keuze als:

• de leidingen en de groepenkast nog uit de bouwtijd stammen, of er al eens iets heeft gelekt;
• de indeling niet meer past: een dichte keuken die open moet, een tweede badkamer, een extra slaapkamer;
• de woning slecht geïsoleerd is en vloeren, gevels of dak toch al open gaan;
• u net gekocht heeft en er nog niet woont;
• er een uitbouw of opbouw bij komt, zodat oud en nieuw één geheel worden.

Een woning die technisch in orde is en alleen een nieuwe afwerking nodig heeft, hoeft niet terug naar casco. Dan is een gerichte renovatie van de badkamer of de keuken verstandiger.

Casco: één woord, twee situaties

Casco is de kale constructie van een gebouw: dragende muren, vloeren, dak en gevel, zonder afwerking. Het woord valt in twee situaties.

Bij een bestaande woning betekent casco verbouwen dat alles eruit gaat tot op die constructie: tegels, plafonds, niet-dragende wanden, leidingen en soms de dekvloer. Daarna wordt de woning van binnenuit opnieuw opgebouwd. Dat is gebruikelijk bij vooroorlogse herenhuizen, grachtenpanden en appartementen die tientallen jaren niet zijn aangepast.

Bij nieuwbouw levert de ontwikkelaar soms een casco woning op: de schil en de basisinstallaties staan, maar vloeren, wandafwerking, keuken en badkamer ontbreken of zijn eenvoudig. Wat er precies in zit, staat in de technische omschrijving van het project. Verderop leest u hoe u zo'n woning afwerkt.

De volgorde van een complete verbouwing

Een grote verbouwing loopt in een vaste volgorde. Wie een stap overslaat of omdraait, breekt later werk open dat al af was.

Het duurste moment om van gedachten te veranderen is na fase 6. Een stopcontact verplaatsen kost dan een sleuf in vers stucwerk, een toilet verplaatsen een nieuwe afvoer door een afgewerkte vloer. Daarom kiezen wij met klanten alle materialen in fase 2, voordat er iets gesloopt wordt. Hoe de fases er in de praktijk uitzien, leest u in uw verbouwing van eerste bezoek tot oplevering.

Een uitbouw of opbouw meteen meenemen

Komt er een uitbouw aan de achterkant of een extra verdieping op een plat dak, dan is de complete verbouwing het moment om dat te doen. De achtergevel gaat open op een stalen balk, de vloerniveaus van oud en nieuw worden gelijkgetrokken en er komt één doorlopende vloer, vaak met vloerverwarming. Samen doen scheelt een tweede sloopronde en een tweede keer stof door het hele huis.

Een uitbouw in Amsterdam en Amstelveen krijgt meestal een paalfundering, omdat de draagkrachtige zandlaag diep onder de slappe veen- en kleigrond ligt. Dat bepaalt een groot deel van de kosten en de planning. Prijzen per m², fundering en leges staan in wat een uitbouw kost; uitbouwen die wij bouwden ziet u op uitbouw en aanbouw.

Vergunning, asbest en sloopmelding

Sinds 1 januari 2024 valt bouwen en verbouwen onder de Omgevingswet. Werk binnenshuis is vaak vergunningvrij, maar een dragende muur weghalen, een uitbouw of bijna alles aan een monument vraagt meestal een omgevingsvergunning. Met de vergunningcheck in het Omgevingsloket ziet u per adres wat er geldt. Meer daarover in vergunning of vergunningvrij en vergunningen, monumenten en VvE.

Bij een complete verbouwing komt daar de sloopmelding bij. Komt er meer dan 10 m³ sloopafval vrij, of wordt er asbest verwijderd, dan meldt u het slopen minimaal vier weken vooraf bij de gemeente, via het Omgevingsloket. Bij asbest geldt die melding altijd, ook bij minder afval. Wordt er tijdens het werk onverwacht asbest gevonden, dan gaat het werk op die plek pas verder na een asbestinventarisatie (Informatiepunt Leefomgeving). In oudere woningen plannen wij die inventarisatie daarom liefst vóór de sloop, zodat de planning niet halverwege stilvalt.

Een casco nieuwbouwwoning afwerken

Wie een casco nieuwbouwwoning koopt, krijgt de sleutel van een woning zonder afwerking. Er zijn twee routes: meerwerk via de ontwikkelaar vóór de oplevering, of na de oplevering met een eigen aannemer. Via de ontwikkelaar is alles op de opleverdatum klaar, maar de keuze is beperkt tot de koperskeuzelijst. Met een eigen aannemer kiest u vrij en kan het werk direct na de sleuteloverdracht beginnen.

De volgorde is korter dan bij een bestaande woning, omdat er niets gesloopt hoeft te worden: installaties aanvullen, vloeropbouw, wanden en plafonds afwerken, daarna badkamer, keuken, vloeren en kasten. Kijk vooraf in de technische omschrijving waar de aansluitpunten zitten, of er vloerverwarming in de dekvloer ligt en welke geluidsisolatie de VvE onder een nieuwe vloer eist.

Ook projectontwikkelaars kunnen bij ons terecht voor de premium afwerking van appartementen en woningen, met dezelfde teams en dezelfde afwerking als bij particuliere klanten.

Waar het budget van een complete verbouwing naartoe gaat

Een groot deel van het geld gaat naar werk dat u later niet meer ziet: constructie, leidingen, elektra, ventilatie, isolatie en een vlakke ondergrond. Juist dat bepaalt of de afwerking over tien jaar nog strak is. Een tegel op een vloer die werkt, scheurt; een houten vloer op een dekvloer die niet droog genoeg is, gaat bol. Wat premium in dit soort lagen betekent, leest u in wat premium werkelijk betekent.

Marktprijzen per m² voor een lichte, gemiddelde en complete renovatie, met de Amsterdamse toeslagen en leges, staan in verbouwing kosten per m². Een complete renovatie van Tommy's Service begint vanaf ongeveer € 1.500 per m²; voor een appartement van 80 m² is dat een budget vanaf ongeveer € 120.000. Op het meeste werk zit 21% btw. Het verlaagde tarief van 9% geldt alleen voor isoleren, schilderen, stukadoren en behangen in woningen ouder dan twee jaar (Belastingdienst).

Planning, en blijven wonen of niet

Een appartement dat helemaal wordt verbouwd, is in drie tot vijf maanden klaar. Een groter huis met een uitbouw duurt langer. Daarvoor komen het ontwerp en de voorbereiding; is er een vergunning of toestemming van de VvE nodig, reken dan zes tot twaalf weken extra voordat het werk kan beginnen.

In huis blijven wonen raden wij bij een complete verbouwing af. Stofschermen houden de rest van het huis schoon, maar er is weken geen keuken, geen badkamer en soms geen stroom. Wie elders woont, krijgt ook een kortere bouwtijd, omdat het werk niet per kamer gefaseerd hoeft te worden.

Eén hoofdaannemer of losse vakmensen

Een complete verbouwing vraagt al snel tien vakgebieden: sloop, constructie, timmerwerk, elektra, loodgieterswerk, ventilatie, stucwerk, tegelwerk, vloeren en schilderwerk. Met losse vakmensen bent u zelf de planner, en de vertraging zit in de overdracht tussen hen. Met één hoofdaannemer heeft u één contract, één planning en één persoon die verantwoordelijk is van de eerste dag tot de oplevering.

Kijk voordat u tekent wat er in de offerte staat en wat niet, hoe meerwerk wordt afgesproken en hoe de betalingen aan de voortgang gekoppeld zijn. Een checklist staat in zo controleert u een aannemer, en waarom de laagste prijs vaak de duurste blijkt, leest u in de echte kosten van goedkope renovaties.

Hoe Tommy's Service een complete verbouwing aanpakt

Wij verbouwen complete woningen, grachtenpanden, herenhuizen en villa's in Amsterdam, Amstelveen en de rest van Noord-Holland. Onze eigen teams doen het timmer-, maatwerk- en afwerkwerk, vaste partners de elektra en het loodgieterswerk, en één uitvoerder is verantwoordelijk voor het hele project. Keukens, kasten en badmeubels op maat maken we in onze eigen werkplaats. Wij nemen projecten aan vanaf ongeveer € 15.000; voor een complete woning begint het budget rond € 1.500 per m².

Wilt u een eerste indicatie? In de kostencalculator kiest u de ruimtes en het werk. Voor een complete verbouwing komen we graag langs: complete woningrenovatie.