Wat kost een uitbouw in Amsterdam? Prijzen 2026

Een afgewerkte uitbouw van 10 tot 20 m² kost in Nederland in 2026 ongeveer € 45.000 tot € 65.000, volgens Trustoo (augustus 2026). Homedeal (juli 2026) rekent gemiddeld € 2.200 tot € 3.800 per m². In Amsterdam en Amstelveen bepaalt de grond een groot deel van de rekening: op slappe klei en veen staat een uitbouw bijna altijd op palen. Hieronder: prijzen per formaat en per afwerking, de fundering, de vergunning en de leges van de gemeente, opbouw, btw en hoe u een begroting maakt.

Uitbouw kosten per m² in 2026

Kleine uitbouwen zijn per m² het duurst, omdat de fundering, de aansluiting op het huis en het glas hoe dan ook nodig zijn.

Het rekenvoorbeeld van Homedeal voor een standaard afgewerkte uitbouw van 15 m² komt op ongeveer € 51.150, als fundering, ramen en deuren, vloerverwarming, vergunning, elektra en 10% onvoorzien bij de basisprijs worden opgeteld. Een uitbouw van 20 m² kost standaard afgewerkt € 40.000 tot € 60.000 en luxe € 70.000 of meer.

De fundering: palen in Amsterdam en Amstelveen

Homedeal zegt het kort: in het westen van het land, op veen en klei, zijn palen verplicht. In de oude geul van het IJ, die onder een deel van Amsterdam loopt, toont de kaart van de gemeente slappe klei en slib tot wel 30 meter onder NAP. Een nieuw deel van het huis staat daarom op palen tot in het vaste zand, anders zakt het en scheurt het los van het oude huis. Trustoo noemt een paalfundering "bijna altijd nodig".

Naast buurhuizen zijn trillingsvrije schroefpalen de gebruikelijke keuze, omdat heien de grond en de gebouwen eromheen laat trillen.

Vergunning en leges in Amsterdam

Veel uitbouwen van één laag zijn vergunningvrij. De landelijke regels staan het toe als de uitbouw in het achtererfgebied staat, op meer dan 1 m van openbaar toegankelijk gebied, niet hoger dan 5 m, met alleen verblijfsruimte op de begane grond en zonder dakterras. Binnen 4 m van de oorspronkelijke achtergevel mag hij tot 30 cm boven de vloer van de eerste verdieping komen; verder dan 4 m mag hij alleen een ondergeschikte functie hebben, zoals een berging. Een monument heeft altijd een vergunning nodig, en in een beschermd stadsgezicht kan alleen een uitbouw aan de achterkant die niet naar openbaar gebied is gekeerd vergunningvrij zijn. Meer leest u in vergunning of vergunningvrij.

Is een vergunning nodig, dan beslist de gemeente binnen 8 weken en kan dat één keer met maximaal 6 weken verlengen (IPLO). Kostensites schatten de vergunning op € 500 tot € 2.000, maar de echte leges in Amsterdam hangen af van de bouwkosten zonder btw:

Daar komen de tekeningen bij: een architect kost € 1.000 tot € 3.000 volgens Homedeal en € 3.500 tot € 5.000 volgens Trustoo, dat erbij zegt dat een architect vaak verplicht is bij vergunningplichtige projecten. Een constructieberekening kost € 500 tot € 2.000 (Offerteadviseur).

Aanbouw en opbouw

• Aanbouw aan de zijkant: € 2.200 tot € 3.500 per m², of € 37.500 tot € 45.000 voor 15 m² (Homedeal). Aan de voorkant, of aan een zijkant die naar de straat is gekeerd, is altijd een vergunning nodig.
• Opbouw op een plat dak: € 1.600 tot € 2.000 per m² volgens Trustoo, gemiddeld ongeveer € 1.500 volgens Offerteadviseur, maar € 3.000 tot € 4.000 volgens Rekenmachinepro. Een opbouw vergroot het bouwvolume en is dus altijd vergunningplichtig.

Hoe lang een uitbouw duurt

Van offerte tot oplevering rekent Trustoo gemiddeld twee tot zes maanden, inclusief ongeveer zes tot acht weken voor de vergunning. Een gemetselde ruwbouw duurt minstens zes tot tien weken; een prefab casco staat er in drie tot vijf werkdagen.

Btw op een uitbouw: 21%

Een uitbouw bouwen is belast met 21% btw. Het tarief van 9% geldt alleen voor isoleren, schilderen, stukadoren en behangen in woningen ouder dan twee jaar (Belastingdienst). Sommige kostensites noemen 9% op arbeid bij een uitbouw; dat is niet wat de Belastingdienst zegt.

Zo maakt u een begroting voor een uitbouw

• Begin bij de prijs per m² voor uw formaat, niet bij het landelijk gemiddelde: een uitbouw van 9 m² kost per m² meer dan een van 25 m².
• Reken de fundering apart en vraag of de palen in de offerte zitten.
• Vraag of het glas, de vloer en de keuken in de nieuwe ruimte in de offerte zitten.
• Houd 10% aan voor onvoorzien, zoals Homedeal in zijn voorbeeld doet.
• Zoek eerst uit of u voor uw adres een vergunning nodig hebt. Een vergunning kost leges, tekeningen en ongeveer twee maanden, soms meer.

Denkt u aan een uitbouw? Bekijk hoe wij ze bouwen op onze pagina uitbouw en aanbouw, of vraag een gratis bezoek aan en een schriftelijke offerte.