Remont całego domu: od stanu surowego do wprowadzenia

Remont całego domu oznacza, że wszystko za ścianami robi się od nowa: rury, elektrykę, wentylację, podłogi, a często też układ pomieszczeń. Czasem dom najpierw wraca do stanu surowego, czyli do samej konstrukcji ścian, stropów i dachu. W Tommy's Service kompletny remont zaczyna się od ok. 1 500 € za m², a mieszkanie jest gotowe w trzy do pięciu miesięcy. Poniżej: kiedy remont całości ma więcej sensu niż pokój po pokoju, w jakiej kolejności idą prace, jak dopasować do tego rozbudowę i co trzeba załatwić, zanim zniknie pierwsza ściana.

Kiedy remont całości wygrywa z remontem pokój po pokoju

Remont pokój po pokoju wydaje się łatwiejszy do ogarnięcia. Ale kto w ciągu kilku lat wymienia łazienkę, kuchnię i podłogi, ten trzy razy płaci za rozbiórkę, osłony przeciwpyłowe, wywóz gruzu i otwieranie tych samych rur. Remont całości jest zwykle lepszym wyborem, gdy:

• rury i skrzynka bezpieczników pamiętają czasy budowy domu albo coś już kiedyś przeciekło;
• układ przestał pasować: zamknięta kuchnia ma się otworzyć, potrzebna jest druga łazienka albo dodatkowa sypialnia;
• dom jest słabo ocieplony, a podłogi, ściany lub dach i tak będą otwierane;
• dom jest świeżo kupiony i jeszcze w nim nie mieszkasz;
• planujesz rozbudowę albo nadbudowę, tak żeby stare i nowe stało się jedną całością.

Dom technicznie sprawny, który potrzebuje tylko nowego wykończenia, nie musi wracać do stanu surowego. Wtedy rozsądniejszy jest remont samej łazienki albo kuchni.

Stan surowy: jedno pojęcie, dwie sytuacje

Stan surowy (po niderlandzku casco) to goła konstrukcja budynku: ściany nośne, stropy, dach i elewacja, bez wykończenia. To pojęcie pojawia się w dwóch sytuacjach.

W istniejącym domu remont do stanu surowego oznacza, że wszystko wychodzi aż do konstrukcji: płytki, sufity, ściany działowe, rury, a czasem także wylewka. Potem dom buduje się od środka na nowo. Tak remontuje się często przedwojenne kamienice, domy nad kanałami i mieszkania, których nikt nie ruszał od dziesięcioleci.

W nowym budownictwie deweloper oddaje czasem mieszkanie w stanie surowym: bryła i podstawowe instalacje są gotowe, ale podłóg, wykończenia ścian, kuchni i łazienki brakuje albo są bardzo proste. Co dokładnie dostajesz, opisuje dokumentacja techniczna inwestycji. Dalej piszemy, jak takie mieszkanie wykończyć.

Kolejność prac przy remoncie całości

Duży remont idzie w stałej kolejności. Kto pominie albo zamieni krok, później rozkuwa to, co było już skończone.

Najdroższy moment na zmianę zdania przychodzi po etapie 6. Przeniesienie gniazdka oznacza wtedy bruzdę w świeżym tynku, a przeniesienie toalety nowy odpływ przez gotową podłogę. Dlatego wszystkie materiały wybieramy z klientami na etapie 2, zanim cokolwiek zostanie rozebrane. Jak te etapy wyglądają w praktyce, opisujemy w tekście remont od pierwszej wizyty do odbioru.

Rozbudowa przy okazji remontu

Jeśli planujesz dobudowę z tyłu domu albo dodatkowe piętro na płaskim dachu, remont całości jest na to najlepszym momentem. Tylną ścianę otwiera się na stalowej belce, poziomy podłóg starej i nowej części się wyrównuje i powstaje jedna ciągła podłoga, często z ogrzewaniem podłogowym. Robiąc to razem, oszczędzasz drugą rundę rozbiórki i drugi raz kurzu w całym domu.

Rozbudowa w Amsterdamie i Amstelveen zwykle wymaga fundamentu na palach, bo nośna warstwa piasku leży głęboko pod miękkim torfem i gliną. To w dużej mierze decyduje o koszcie i terminie. Ceny za m², fundamenty i opłaty urzędowe opisujemy w tekście ile kosztuje rozbudowa, a zbudowane przez nas rozbudowy pokazujemy na stronie rozbudowy domów.

Pozwolenia, azbest i zgłoszenie rozbiórki

Od 1 stycznia 2024 roku budowę i remonty w Holandii reguluje ustawa Omgevingswet. Prace wewnątrz często nie wymagają pozwolenia, ale usunięcie ściany nośnej, rozbudowa albo prawie każda zmiana w zabytku zwykle już tak. Sprawdzenie w Omgevingsloket pokazuje, co obowiązuje pod danym adresem. Więcej w tekstach pozwolenie czy bez pozwolenia i pozwolenia, zabytki i VvE.

Przy remoncie całości dochodzi do tego zgłoszenie rozbiórki (sloopmelding). Jeśli powstanie ponad 10 m³ odpadów z rozbiórki albo usuwany jest azbest, rozbiórkę trzeba zgłosić gminie co najmniej cztery tygodnie przed startem, przez Omgevingsloket. Przy azbeście zgłoszenie obowiązuje zawsze, także przy mniejszej ilości odpadów. Jeśli w trakcie prac niespodziewanie pojawi się azbest, w tym miejscu można pracować dalej dopiero po inwentaryzacji azbestu (Informatiepunt Leefomgeving). W starszych domach wolimy więc zaplanować ją przed rozbiórką, żeby harmonogram nie stanął w połowie.

Wykończenie nowego mieszkania w stanie surowym

Kto kupuje nowe mieszkanie w stanie surowym, dostaje klucze do lokalu bez wykończenia. Są dwie drogi: dodatkowe prace przez dewelopera przed odbiorem albo własny wykonawca po odbiorze. Przez dewelopera wszystko jest gotowe w dniu odbioru, ale wybór ogranicza się do jego listy opcji. Z własnym wykonawcą wybierasz swobodnie, a prace mogą ruszyć zaraz po przekazaniu kluczy.

Kolejność jest krótsza niż w istniejącym domu, bo niczego nie trzeba rozbierać: uzupełnienie instalacji, warstwy podłogi, wykończenie ścian i sufitów, potem łazienka, kuchnia, podłogi i zabudowy. Najpierw zajrzyj do dokumentacji technicznej: gdzie są przyłącza, czy w wylewce jest ogrzewanie podłogowe i jakiej izolacji akustycznej pod nową podłogą wymaga wspólnota (VvE).

Do nas mogą zgłaszać się także deweloperzy, którzy chcą wykończenia mieszkań i domów w jakości premium, z tymi samymi ekipami i tym samym wykończeniem co u klientów prywatnych.

Na co idzie budżet remontu całości

Duża część pieniędzy idzie na prace, których później nie widać: konstrukcję, rury, elektrykę, wentylację, izolację i równe, stabilne podłoże. Właśnie to decyduje, czy wykończenie za dziesięć lat nadal będzie wyglądać idealnie. Płytka na pracującej podłodze pęka, a drewniana podłoga na niedoschniętej wylewce się wybrzusza. Co znaczy premium w tych warstwach, wyjaśniamy w tekście co naprawdę znaczy premium.

Rynkowe ceny za m² lekkiego, średniego i kompletnego remontu, z amsterdamskimi dopłatami i opłatami, znajdziesz w tekście koszt remontu za m². Kompletny remont Tommy's Service zaczyna się od ok. 1 500 € za m², czyli dla mieszkania 80 m² budżet od ok. 120 000 €. Większość prac ma 21% VAT. Obniżona stawka 9% dotyczy tylko ocieplania, malowania, tynkowania i tapetowania w domach starszych niż dwa lata (Belastingdienst).

Harmonogram i czy można mieszkać w trakcie

Mieszkanie remontowane w całości jest gotowe w trzy do pięciu miesięcy. Większy dom z rozbudową trwa dłużej. Przed tym jest projekt i przygotowanie; jeśli potrzebne jest pozwolenie albo zgoda wspólnoty (VvE), dolicz sześć do dwunastu tygodni, zanim prace ruszą.

Mieszkania w domu podczas remontu całości nie polecamy. Osłony przeciwpyłowe chronią resztę domu, ale przez całe tygodnie nie ma kuchni, łazienki, a czasem prądu. Kto mieszka gdzie indziej, ma też krótszy remont, bo prac nie trzeba dzielić na pokoje.

Jeden generalny wykonawca czy osobni fachowcy

Remont całości to łatwo dziesięć branż: rozbiórka, konstrukcja, stolarka, elektryka, hydraulika, wentylacja, tynki, płytki, podłogi i malowanie. Z osobnymi fachowcami to ty planujesz, a opóźnienia biorą się z przekazywania pracy między nimi. Z jednym generalnym wykonawcą masz jedną umowę, jeden harmonogram i jedną osobę odpowiedzialną od pierwszego dnia do odbioru.

Zanim podpiszesz, sprawdź, co wycena obejmuje, a czego nie, jak ustala się dodatkowe prace i jak płatności są powiązane z postępem. Listę kontrolną znajdziesz w tekście jak sprawdzić wykonawcę, a o tym, dlaczego najniższa cena często okazuje się najdroższa, piszemy w tekście prawdziwy koszt taniego remontu.

Jak Tommy's Service prowadzi remont całości

Remontujemy całe mieszkania, domy nad kanałami, kamienice i wille w Amsterdamie, Amstelveen i w całej Holandii Północnej. Nasze ekipy robią stolarkę, zabudowy i wykończenie, stali partnerzy elektrykę i hydraulikę, a jeden kierownik budowy odpowiada za cały projekt. Kuchnie, szafy i meble łazienkowe robimy na wymiar we własnym warsztacie. Przyjmujemy projekty od ok. 15 000 €; przy całym domu budżet zaczyna się od ok. 1 500 € za m².

Chcesz poznać pierwsze widełki? W kalkulatorze kosztów wybierasz pomieszczenia i zakres prac. Przy remoncie całości chętnie przyjedziemy na miejsce: kompleksowy remont domu.