Haus komplett sanieren: vom Rohbau bis bezugsfertig

Ein Haus komplett sanieren heißt: Alles hinter den Wänden wird neu gemacht, Leitungen, Elektrik, Lüftung, Böden und oft auch der Grundriss. Manchmal geht das Haus zuerst ganz zurück in den Rohbau, also auf die nackte Konstruktion aus Wänden, Decken und Dach. Bei Tommy's Service beginnt eine Komplettrenovierung ab etwa 1.500 € pro m², und eine Wohnung ist in drei bis fünf Monaten fertig. Hier lesen Sie, wann eine Komplettsanierung sinnvoller ist als Raum für Raum, in welcher Reihenfolge gearbeitet wird, wie ein Anbau dazu passt und was geregelt sein muss, bevor die erste Wand fällt.

Wann eine Komplettsanierung besser ist als Raum für Raum

Raum für Raum zu renovieren wirkt überschaubarer. Wer aber innerhalb weniger Jahre Bad, Küche und Böden erneuert, zahlt dreimal für Abbruch, Staubschutz, Schuttabfuhr und das Öffnen derselben Leitungen. Eine Komplettsanierung ist meist die bessere Wahl, wenn:

• die Leitungen und der Sicherungskasten noch aus der Bauzeit stammen oder schon einmal etwas undicht war;
• der Grundriss nicht mehr passt: eine geschlossene Küche soll offen werden, ein zweites Bad, ein zusätzliches Schlafzimmer;
• das Haus schlecht gedämmt ist und Böden, Wände oder Dach ohnehin geöffnet werden;
• Sie gerade gekauft haben und noch nicht eingezogen sind;
• ein Anbau oder eine Aufstockung geplant ist, damit Alt und Neu eine Einheit werden.

Ein technisch gesundes Haus, das nur eine neue Oberfläche braucht, muss nicht in den Rohbau zurück. Dann ist eine gezielte Renovierung von Bad oder Küche die klügere Wahl.

Rohbau: ein Wort, zwei Situationen

Der Rohbau (niederländisch casco) ist die nackte Konstruktion eines Gebäudes: tragende Wände, Decken, Dach und Fassade, ohne Ausbau. Das Wort fällt in zwei Situationen.

Bei einem bestehenden Haus bedeutet eine Kernsanierung, dass alles bis auf diese Konstruktion herauskommt: Fliesen, Decken, nichttragende Wände, Leitungen und manchmal der Estrich. Danach wird das Haus von innen neu aufgebaut. Das ist üblich bei Vorkriegs-Stadthäusern, Grachtenhäusern und Wohnungen, die seit Jahrzehnten nicht modernisiert wurden.

Im Neubau übergibt der Bauträger manchmal eine Rohbauwohnung: Hülle und Grundinstallationen sind fertig, aber Böden, Wandoberflächen, Küche und Bad fehlen oder sind sehr einfach. Was genau enthalten ist, steht in der Baubeschreibung des Projekts. Weiter unten lesen Sie, wie man eine solche Wohnung ausbaut.

Die Reihenfolge einer Komplettsanierung

Eine große Sanierung folgt einer festen Reihenfolge. Wer einen Schritt überspringt oder vertauscht, öffnet später Arbeit, die schon fertig war.

Am teuersten ist eine Meinungsänderung nach Phase 6. Eine Steckdose zu versetzen heißt dann, frischen Putz aufzuschlitzen, eine Toilette zu versetzen, einen neuen Abfluss durch einen fertigen Boden zu legen. Deshalb wählen wir alle Materialien mit unseren Kunden in Phase 2, bevor irgendetwas abgerissen wird. Wie die Phasen in der Praxis aussehen, lesen Sie in Ihre Renovierung vom ersten Besuch bis zur Übergabe.

Einen Anbau gleich mit einplanen

Ist ein Anbau auf der Rückseite oder eine zusätzliche Etage auf einem Flachdach geplant, dann ist die Komplettsanierung der richtige Moment dafür. Die Rückwand wird auf einem Stahlträger geöffnet, die Bodenhöhen von Alt und Neu werden angeglichen und es entsteht ein durchgehender Boden, oft mit Fußbodenheizung. Alles zusammen zu machen, spart eine zweite Abbruchrunde und ein zweites Mal Staub im ganzen Haus.

Ein Anbau in Amsterdam und Amstelveen braucht meist eine Pfahlgründung, weil die tragfähige Sandschicht tief unter dem weichen Torf und Ton liegt. Das bestimmt einen großen Teil der Kosten und des Zeitplans. Preise pro m², Fundament und Gebühren stehen in was ein Anbau kostet; Anbauten, die wir gebaut haben, sehen Sie unter Anbau und Erweiterung.

Genehmigung, Asbest und Abbruchmeldung

Seit dem 1. Januar 2024 fallen Bauen und Umbauen in den Niederlanden unter das Omgevingswet (Umweltgesetz). Arbeiten im Inneren sind oft genehmigungsfrei, aber das Entfernen einer tragenden Wand, ein Anbau oder fast jede Änderung an einem Denkmal braucht meist eine Genehmigung. Die Genehmigungsprüfung im Omgevingsloket zeigt, was für Ihre Adresse gilt. Mehr dazu in Genehmigung oder genehmigungsfrei und Genehmigungen, Denkmäler und VvE.

Bei einer Komplettsanierung kommt die Abbruchmeldung (sloopmelding) hinzu. Fallen mehr als 10 m³ Abbruchabfall an oder wird Asbest entfernt, muss der Abbruch mindestens vier Wochen vor Beginn bei der Gemeinde gemeldet werden, über das Omgevingsloket. Bei Asbest gilt die Meldepflicht immer, auch bei weniger Abfall. Wird während der Arbeiten unerwartet Asbest gefunden, geht es an dieser Stelle erst nach einer Asbestinventarisierung weiter (Informatiepunt Leefomgeving). In älteren Häusern planen wir diese Untersuchung deshalb lieber vor dem Abbruch, damit der Zeitplan nicht auf halbem Weg stehen bleibt.

Eine Neubauwohnung im Rohbau ausbauen

Wer eine Neubauwohnung im Rohbau kauft, bekommt die Schlüssel zu einer Wohnung ohne Ausbau. Es gibt zwei Wege: Sonderwünsche über den Bauträger vor der Übergabe oder ein eigener Handwerksbetrieb nach der Übergabe. Über den Bauträger ist am Übergabetag alles fertig, die Auswahl beschränkt sich aber auf seine Optionsliste. Mit einem eigenen Betrieb wählen Sie frei, und die Arbeit kann direkt nach der Schlüsselübergabe beginnen.

Die Reihenfolge ist kürzer als in einem bestehenden Haus, weil nichts abgerissen werden muss: Installationen ergänzen, Bodenaufbau, Wände und Decken fertigstellen, danach Bad, Küche, Böden und Einbauschränke. Prüfen Sie vorher die Baubeschreibung: wo die Anschlüsse liegen, ob eine Fußbodenheizung im Estrich liegt und welche Trittschalldämmung die Eigentümergemeinschaft (VvE) unter einem neuen Boden verlangt.

Auch Bauträger können sich für den Innenausbau von Wohnungen und Häusern in Premium-Qualität an uns wenden, mit denselben Teams und derselben Ausführung wie bei Privatkunden.

Wohin das Budget einer Komplettsanierung geht

Ein großer Teil des Geldes fließt in Arbeit, die Sie später nicht mehr sehen: Konstruktion, Leitungen, Elektrik, Lüftung, Dämmung und ein ebener, tragfähiger Untergrund. Genau das entscheidet, ob die Oberfläche in zehn Jahren noch einwandfrei aussieht. Eine Fliese auf einem Boden, der arbeitet, reißt; ein Holzboden auf einem Estrich, der nicht trocken genug ist, wölbt sich. Was Premium in diesen Schichten bedeutet, lesen Sie in was Premium wirklich bedeutet.

Marktpreise pro m² für eine leichte, mittlere und komplette Renovierung, mit den Amsterdamer Zuschlägen und Gebühren, stehen in Renovierungskosten pro m². Eine Komplettrenovierung von Tommy's Service beginnt ab etwa 1.500 € pro m²; für eine Wohnung von 80 m² ist das ein Budget ab etwa 120.000 €. Auf die meisten Arbeiten fallen 21 % Mehrwertsteuer an. Der ermäßigte Satz von 9 % gilt nur für Dämmen, Malen, Verputzen und Tapezieren in Wohnungen, die älter als zwei Jahre sind (Belastingdienst).

Zeitplan, und ob man im Haus wohnen bleibt

Eine komplett sanierte Wohnung ist in drei bis fünf Monaten fertig. Ein größeres Haus mit Anbau dauert länger. Davor kommen Entwurf und Vorbereitung; ist eine Genehmigung oder die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft nötig, rechnen Sie mit sechs bis zwölf Wochen zusätzlich, bevor die Arbeit beginnen kann.

Vom Wohnen im Haus während einer Komplettsanierung raten wir ab. Staubschutzwände halten den Rest des Hauses sauber, aber wochenlang gibt es keine Küche, kein Bad und manchmal keinen Strom. Wer woanders wohnt, hat außerdem eine kürzere Bauzeit, weil die Arbeit nicht Raum für Raum aufgeteilt werden muss.

Ein Generalunternehmer oder einzelne Handwerker

Eine Komplettsanierung umfasst schnell zehn Gewerke: Abbruch, Konstruktion, Tischlerei, Elektrik, Sanitär, Lüftung, Putz, Fliesen, Böden und Malerarbeiten. Mit einzelnen Handwerkern planen Sie selbst, und die Verzögerungen entstehen bei der Übergabe zwischen ihnen. Mit einem Generalunternehmer haben Sie einen Vertrag, einen Zeitplan und eine verantwortliche Person vom ersten Tag bis zur Übergabe.

Prüfen Sie vor der Unterschrift, was das Angebot enthält und was nicht, wie Mehrarbeit vereinbart wird und wie die Zahlungen an den Fortschritt gekoppelt sind. Eine Checkliste steht in so prüfen Sie eine Renovierungsfirma, und warum der niedrigste Preis oft der teuerste ist, lesen Sie in die wahren Kosten billiger Renovierungen.

Wie Tommy's Service eine Komplettsanierung umsetzt

Wir sanieren komplette Wohnungen, Grachtenhäuser, Stadthäuser und Villen in Amsterdam, Amstelveen und ganz Nordholland. Unsere eigenen Teams übernehmen Tischler-, Einbau- und Ausbauarbeiten, feste Partner Elektrik und Sanitär, und ein Bauleiter ist für das ganze Projekt verantwortlich. Küchen, Schränke und Badmöbel fertigen wir nach Maß in unserer eigenen Werkstatt. Wir übernehmen Projekte ab etwa 15.000 €; für ein komplettes Haus beginnt das Budget bei etwa 1.500 € pro m².

Sie möchten eine erste Einschätzung? Im Kostenrechner wählen Sie Räume und Arbeiten. Für eine Komplettsanierung kommen wir gern vorbei: Komplettsanierung von Häusern.