12 oktober 2026 · 3 min. leestijd
Verbouwing kosten per m² in Amsterdam: prijzen 2026
Een woning verbouwen kost in Nederland ongeveer € 200 tot € 350 per m² voor een lichte opknapbeurt, € 500 tot € 900 voor een gemiddelde verbouwing en € 1.200 tot € 2.000 per m² voor een complete renovatie tot casco, inclusief 21% btw (Rekenmachinepro, marktgemiddelden 2026). Monumenten zijn 20 tot 40% duurder. Een complete renovatie van een grachtenpand of herenhuis door Tommy's Service begint vanaf ongeveer € 1.500 per m². Hieronder: wat elk niveau inhoudt, de Amsterdamse toeslagen, uurtarieven per vak en de leges van de gemeente in 2026.
Verbouwing kosten per m² in 2026
| Niveau | Wat het inhoudt | Prijs per m², incl. btw |
|---|---|---|
| Licht | Schilderen, vloeren, kleine cosmetische klussen, geen constructieve wijzigingen | € 200 - € 350 |
| Gemiddeld | Nieuwe keuken of badkamer, nieuwe leidingen, eenvoudige indelingswijzigingen | € 500 - € 900 |
| Zwaar | Casco, dragende muren verplaatsen, complete renovatie | € 1.200 - € 2.000 |
Voor een woning van 120 m² komt dat neer op ongeveer € 24.000 tot € 42.000 voor een lichte opknapbeurt, € 60.000 tot € 108.000 voor een gemiddelde verbouwing en € 144.000 tot € 240.000 voor een complete renovatie. Homedeal (juli 2026) noemt € 60.000 tot € 150.000 of meer voor een complete woningrenovatie.
Toeslagen voor Amsterdamse woningen
| Situatie | Toeslag | Bron |
|---|---|---|
| Monumentaal pand | +25% | Rekenmachinepro |
| Monument of beschermd gebied | +20-40% | Archi Sulerr |
| Randstad of andere dure regio | +10% | Rekenmachinepro |
| Arbeid in de Randstad | +10-15% | Homedeal |
| Bovenwoning zonder lift | +10% | Rekenmachinepro |
De Amsterdamse binnenstad is beschermd stadsgezicht en de grachtengordel staat vol rijksmonumenten. Tel daar smalle trappen, weinig ruimte voor materiaal en werken in bewoonde panden bij op, en een verbouwing in de binnenstad komt meestal in de bovenste helft van deze marges uit.
Uurtarieven per vak
| Vak | Uurtarief, excl. btw |
|---|---|
| Aannemer of bouwcoördinator | € 50 - € 85 |
| Tegelzetter | € 40 - € 65 |
| Loodgieter of installateur | € 50 - € 80 |
| Elektricien | € 45 - € 85 |
| Stukadoor | € 40 - € 65 |
| Schilder | € 35 - € 55 |
Leges in Amsterdam in 2026
Voor werk binnen is vaak geen vergunning nodig. Is dat wel zo, bijvoorbeeld bij constructieve wijzigingen, een wijziging die vanaf de straat zichtbaar is of een monument, dan rekent Amsterdam deze leges:
| Vergunning | Leges 2026 |
|---|---|
| Bouwtechnische toets, bouwkosten tot € 75.000 | 0,76% van de bouwkosten, minimaal € 100 |
| Omgevingsplanactiviteit, bouwkosten tot € 75.000 | 1,81% van de bouwkosten, minimaal € 233 |
| Werk aan een rijksmonument | € 262 |
| Objectvergunning voor container of materiaal, maximaal 2 weken | € 181,30 |
| Objectvergunning, 4 weken | € 362,30 |
| Tijdelijk afzetten van maximaal 2 parkeervakken | € 150,90 |
Of u überhaupt een vergunning nodig hebt, leest u in vergunning of vergunningvrij en vergunningen, monumenten en VvE.
Btw: 9% op een deel van het werk
Isoleren, schilderen, stukadoren en behangen in woningen ouder dan twee jaar vallen onder 9% btw. Alle andere werkzaamheden, zoals tegelwerk, vloeren, keukens en badkamers, zijn belast met 21% (Belastingdienst). Bij een grotere verbouwing moeten de offerte en de factuur het werk tegen 9% en tegen 21% apart vermelden.
Wat een premium renovatie van een hele woning kost
Tommy's Service renoveert grachtenpanden en herenhuizen vanaf ongeveer € 1.500 per m². De marge is groot omdat het pand beslist: aanvoer, constructie en monumentenregels verschuiven het bedrag meer dan de afwerking. Eén team regelt de vakmensen en de logistiek. Zie luxe woningen en grachtenpand verbouwen.
Zo maakt u een begroting
- Begin bij de prijs per m² voor uw niveau en tel daar de toeslagen bij op die voor uw pand gelden.
- Houd een reserve aan voor wat u achter muren en onder vloeren vindt. In een vooroorlogse woning is dat zelden niets.
- Vraag offertes per vak en per ruimte, met de btw apart vermeld.
- Kijk hoe de aannemer de logistiek regelt: parkeren, vergunningen voor de straat en werktijden in gedeelde panden.
Wilt u weten wat uw eigen woning kost? We komen gratis langs en sturen een schriftelijke offerte. Neem contact op.
Veelgestelde vragen
- Wat kost een verbouwing per m² in Amsterdam?
- In Nederland € 200 tot € 350 per m² voor een lichte opknapbeurt, € 500 tot € 900 voor een gemiddelde verbouwing en € 1.200 tot € 2.000 voor een complete renovatie, inclusief btw (Rekenmachinepro, 2026). Reken in Amsterdam ongeveer 10% extra voor de Randstad en 20 tot 40% voor een monument.
- Wat kost een complete woningrenovatie?
- Homedeal noemt € 60.000 tot € 150.000 of meer voor een complete renovatie (juli 2026). Voor een woning van 120 m² tegen € 1.200 tot € 2.000 per m² is dat € 144.000 tot € 240.000.
- Hoeveel duurder is het verbouwen van een monument?
- Reken op 20 tot 40% bovenop de basisprijs, door bijzondere materialen en een langzamer proces (Archi Sulerr, 2026). In Amsterdam kost de vergunning voor werk aan een rijksmonument € 262 aan leges.
- Is de btw op een verbouwing 9% of 21%?
- 9% voor isoleren, schilderen, stukadoren en behangen in woningen ouder dan twee jaar; 21% voor alle andere werkzaamheden.
- Wat kost een complete renovatie door Tommy's Service?
- Vanaf ongeveer € 1.500 per m² voor een grachtenpand of herenhuis. Na een gratis bezoek krijgt u een schriftelijke offerte.
Bronnen en verder lezen
- Verbouwkosten per m² - Rekenmachinepro
- Renovation cost per m² in the Netherlands 2026 - Archi Sulerr, 20 mei 2026
- Verbouwing kosten - Homedeal, 7 juli 2026
- Algemene legesverordening Amsterdam 2026, tarieventabel - Gemeente Amsterdam
- Werkzaamheden aan woningen: 9% btw - Belastingdienst