Zo controleert u een aannemer voordat u tekent

Bijna iedereen vraagt een aannemer om een prijs. Bijna niemand vraagt om een verzekeringsbewijs, een KvK-nummer of een betaalschema dat gekoppeld is aan uitgevoerd werk in plaats van aan data. Die drie, plus de manier waarop meerwerk wordt afgesproken, bepalen meer over hoe een verbouwing afloopt dan het bedrag onderaan de offerte.

Hieronder staat een checklist die u op elke aannemer in Nederland kunt loslaten. Hij gaat bewust niet over ons; we publiceren hem omdat dit precies de vragen zijn die we graag gesteld krijgen.

1. Voor de prijs komt het bezoek

Een aannemer die offreert zonder de woning te hebben gezien, gokt, en die correctie komt later terug als meerwerk. Voor alles wat verder gaat dan een enkele kamer mag u verwachten dat iemand een uur in huis doorbrengt: de meterkast openen, de kruipruimte in kijken, vaststellen hoe de vloer is opgebouwd, vragen wat het VvE-reglement over harde vloeren zegt. Is dat niet gebeurd, dan zit er niets onder de prijs die u in handen heeft.

2. Het bedrijf, in de openbare registers

• KvK-nummer. Zoek het bedrijf zelf op in het Handelsregister: datum van inschrijving, rechtsvorm, of de handelsnaam op de offerte overeenkomt met de ingeschreven onderneming, en of de activiteitencodes bouwwerkzaamheden dekken.
• Een echt adres in plaats van een postbus, het liefst een werkplaats die u zou kunnen bezoeken. Het btw-nummer is te controleren via het Europese VIES-systeem. Lidmaatschappen van garantieregelingen waar een bedrijf mee schermt, horen in het openbare register van die regeling te staan; een logo op een website is zo gekopieerd.
• De bankrekening. Het IBAN op de factuur hoort bij dezelfde rechtspersoon als die op het contract. Een verzoek om aan een andere naam te betalen, of een wijziging van het rekeningnummer die halverwege het project per e-mail wordt aangekondigd, is hier de meest voorkomende vorm van fraude. Bevestig elke wijziging telefonisch, op een nummer dat u al had.

3. Verzekeringen zijn drie losse dingen

• De aansprakelijkheidsdekking van de aannemer, de bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering. Vraag om het polisblad en het verzekerde bedrag, niet om een mondelinge toezegging. In een gestapeld gebouw is een leiding die het op vrijdagavond begeeft niet alleen uw schade; het is ook die van de twee woningen eronder.
• Bij grotere werken een CAR-verzekering, construction all risks. Vraag wie die afsluit, welk bedrag verzekerd is, en of bestaande eigendommen, dus de delen van uw huis waaraan niet gewerkt wordt, meeverzekerd zijn.
• Uw eigen opstalverzekering. Veel Nederlandse polissen beperken de dekking tijdens verbouwingen en sommige verplichten u tot melding. Uw verzekeraar vooraf schriftelijk informeren kost tien minuten en dicht een reeel gat.

4. Wat er in een goede offerte staat

• Het werk per ruimte omschreven, met wat inbegrepen is en, minstens zo belangrijk, wat niet, en stelposten op realistische bedragen. Een stelpost van 1.500 euro voor tegels in een project met grootformaat keramiek is precies de manier waarop een goedkope offerte een duur project wordt. Reken elke stelpost door tegen wat u werkelijk wilt.
• Of dit een vaste aanneemsom is of werk in regie. Allebei zijn legitiem, maar alleen vaste sommen kunt u tussen aanbieders vergelijken, en regie vraagt om een afgesproken uurtarief, een richtbedrag en een vast ritme van verantwoording.
• Btw expliciet vermeld. Het meeste verbouwwerk valt onder 21%; arbeid voor schilder- en stukadoorswerk in een woning ouder dan twee jaar valt onder het 9%-tarief en hoort als aparte regel op de offerte te staan.
• Een startdatum, een doorlooptijd in werkbare dagen, en wat er is afgesproken als het werk uitloopt. Ook wie stroom, water en containers levert, wie de stoepvergunning regelt, en hoe het met de sleutels gaat.
• Een meerwerkclausule. De wet verplicht een aannemer u tijdig te waarschuwen voor prijsverhogingen door meerwerk, en sinds 2024 moet die waarschuwing schriftelijk zijn. Zet het mechanisme toch in het contract: meerwerk omschreven, geprijsd en getekend voordat het wordt uitgevoerd.

5. Betaaltermijnen, waar het echte risico zit

Lees deze paragraaf twee keer. Geld hoort achter het werk aan te lopen, nooit erop vooruit.

• Termijnen gekoppeld aan afgeronde mijlpalen, niet aan data: sloopwerk klaar, leidingwerk aangelegd en afgeperst, dekvloer gestort, tegelwerk af, oplevering.
• Een aanbetaling van 10 tot 20% bij aanvang is normaal en betaalt de bestelde materialen. Vijftig procent voordat er iemand is verschenen is dat niet, en geen enkele uitleg maakt dat anders.
• Een slottermijn van 5 tot 10% die u vasthoudt tot zowel de oplevering als de opleverpunten zijn afgehandeld. Bij nieuwbouwwoningen mag een particuliere opdrachtgever wettelijk 5% van de aanneemsom tot drie maanden na oplevering in depot bij de notaris zetten; verbouwcontracten vallen daar niet automatisch onder, maar niets weerhoudt u ervan een vergelijkbare inhouding schriftelijk af te spreken. Een aannemer die vertrouwen heeft in zijn afwerking, schrikt daar niet van.
• Betaal nooit zwart en buiten de boeken om. Dat zet in een enkele transactie uw garantie, uw verzekeringspositie en uw juridische verhaal overboord, en maakt u partij in plaats van slachtoffer. Waar die weg eindigt, beschrijven we in de echte prijs van goedkoop verbouwen.

6. Aansprakelijkheid na oplevering: wat er in 2024 veranderde

Sinds 1 januari 2024 wordt de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen stapsgewijs ingevoerd, en twee onderdelen daarvan raken de particuliere opdrachtgever. De aannemer blijft nu aansprakelijk voor gebreken die bij oplevering niet zichtbaar waren, tenzij hij kan aantonen dat het gebrek hem niet toe te rekenen is; voorheen schoof u met uw handtekening bij oplevering een groot deel van dat risico naar uzelf toe. En de aannemer is u een opleverdossier verschuldigd waarin staat wat er is gebouwd en hoe. Vraag om dat dossier, of uw project nu onder het Wkb-regime valt of niet; een aannemer die er geen kan produceren, vertelt u daarmee hoe hij werkt.

7. Vastleggen terwijl het werk loopt

Spreek vier dingen vooraf af: foto's van elke leiding en kabel voordat de wanden dichtgaan, ingemeten vanaf een vast punt; een wekelijks bericht met wat er op een beslissing van u wacht; meetrapporten van afpersen, ventilatiedebieten en de elektrakeuring; en een overzicht van de gemonteerde producten met typenummers, zodat over vijf jaar een afdichting vervangen kan worden zonder sloopwerk.

8. Referenties, op de juiste manier gevraagd

Iedereen kan een referentie opvoeren van een project dat vorige maand is opgeleverd, en vers werk ziet er altijd goed uit. Vraag in plaats daarvan om een werk van twee of drie jaar geleden in een gebouw als het uwe, en stel die opdrachtgever drie vragen. Wat ging er mis? Hoe snel kwamen ze terug voor de opleverpunten? Hoe dicht zat de eindfactuur bij de offerte? Dat derde antwoord voorspelt uw ervaring beter dan wat dan ook op een website.

Lees de recensies van drie sterren in plaats van die van vijf; de middelste laten zien hoe een bedrijf zich gedraagt als er iets misgaat. Foto's tellen ook mee, mits ze eigen werk tonen en geen stockbeelden. Onze projectpagina's gaan allemaal over onze eigen werken, en dat is het minimum dat u mag verwachten.

9. De planningshorizon

Een goed team in Amsterdam zit voor een volledige verbouwing doorgaans drie tot negen maanden vooruit volgeboekt, en langer voor werk dat een seizoen moet halen. Een aannemer die in het hoogseizoen aanstaande maandag met een fors project kan beginnen, vertelt u daarmee iets, en dat is zelden een koopje. Ver vooruit boeken roept wel zijn eigen terechte vragen op:

• Waarvoor staat de aanbetaling: een plek in de planning, bestelde materialen of ontwerpwerk? Is er een indexeringsclausule, en welke index wordt daarbij gevolgd?
• Wat gebeurt er als uw vergunning of de goedkeuring van de VvE uitloopt? Een seizoensplanning heeft een afgesproken terugvaloptie nodig, geen discussie in oktober.
• Wie staat er op de bouw: eigen mensen, vaste onderaannemers, of wie er die week toevallig vrij is? Vraag of u de uitvoerder kunt spreken die het werk gaat leiden, niet alleen degene die het verkoopt.

De vragen die we graag krijgen

Dit zijn de vragen die we het liefst beantwoorden. Laat uw polisblad en KvK-inschrijving zien. Vertel waaraan het betaalschema gekoppeld is. Laat een werk zien dat drie jaar geleden is opgeleverd. Leg uit hoe u de VvE en de vergunning aanpakt. Vertel wat er niet in de prijs zit. Verbouwen is stressvol door onzekerheid, veel meer dan door stof, iets waarover we schreven in de psychologie van verbouwen, en elk punt hierboven haalt een stuk van die onzekerheid weg voordat het uitgroeit tot een conflict.

We werken sinds 2009 in Amsterdam en Noord-Holland en plannen onze seizoenen ruim vooruit; de agenda's voor 2026 en 2027 zijn nu open. Vroege gesprekken leveren betere projecten op, omdat ze ruimte laten voor vergunningen, goedkeuringen en levertijden in plaats van die samen te persen. U leest meer over hoe we werken en wie we zijn, en wilt u ons langs de lijst hierboven leggen, begin dan het gesprek. Neem de checklist mee.