Was kostet ein Anbau in Amsterdam? Preise 2026

Ein fertiger Anbau an der Rückseite des Hauses (uitbouw) mit 10 bis 20 m² kostet in den Niederlanden 2026 etwa 45.000 bis 65.000 €, so Trustoo (August 2026). Homedeal (Juli 2026) setzt im Durchschnitt 2.200 bis 3.800 € pro m² an. In Amsterdam und Amstelveen entscheidet der Boden über einen großen Teil der Rechnung: Auf weichem Ton und Torf steht ein Anbau fast immer auf Pfählen. Unten finden Sie Preise nach Größe und Ausstattung, das Fundament, Genehmigungen und die Gebühren der Stadt, Aufstockungen, die MwSt. (BTW) und Tipps für das Budget.

Preise für einen Anbau pro m² 2026

Kleine Anbauten kosten pro m² am meisten, weil Fundament, Anschluss an das Haus und Verglasung unabhängig von der Größe nötig sind.

Im Rechenbeispiel von Homedeal kommt ein Anbau von 15 m² mit Standardausstattung auf etwa 51.150 €, sobald zum Grundpreis Fundament, Fenster und Türen, Fußbodenheizung, Genehmigung, Elektrik und 10 % für Unvorhergesehenes hinzukommen. Ein Anbau von 20 m² kostet mit Standardausstattung 40.000-60.000 € und in Luxusausführung 70.000 € oder mehr.

Das Fundament: Pfähle in Amsterdam und Amstelveen

Homedeal sagt es einfach: Im Westen des Landes, auf Torf und Ton, sind Pfähle Pflicht. In der alten Rinne des IJ, die unter einem Teil Amsterdams verläuft, zeigt die Karte der Stadt weichen Ton und Schlick bis in eine Tiefe von 30 Metern unter dem Meeresspiegel (NAP). Ein neuer Gebäudeteil steht deshalb auf Pfählen, die bis in den festen Sand reichen, sonst setzt er sich und reißt vom alten Haus ab. Trustoo nennt eine Pfahlgründung „fast immer notwendig“.

Neben Nachbarhäusern wählt man meist erschütterungsfreie Schraubpfähle, denn das Rammen erschüttert den Boden und die Gebäude ringsum.

Genehmigungen und die Gebühren in Amsterdam

Viele eingeschossige Anbauten an der Rückseite brauchen keine Genehmigung. Die landesweiten Regeln erlauben das, wenn der Anbau im hinteren Garten steht, mehr als 1 m vom öffentlichen Raum entfernt, nicht höher als 5 m ist, Wohnraum nur im Erdgeschoss hat und keine Dachterrasse. Innerhalb von 4 m ab der ursprünglichen Rückfassade darf er bis zu 30 cm über das Fußbodenniveau des ersten Stocks reichen; tiefer als 4 m darf der Anbau nur einer Nebennutzung dienen, etwa als Abstellraum. Denkmalgeschützte Gebäude brauchen immer eine Genehmigung, und in einem geschützten Stadtbild kann nur ein Anbau an der Rückseite, der nicht zum öffentlichen Raum zeigt, genehmigungsfrei sein. Mehr dazu unter Genehmigung oder nicht.

Ist eine Genehmigung nötig, entscheidet die Gemeinde innerhalb von 8 Wochen und kann diese Frist einmal um bis zu 6 Wochen verlängern (IPLO). Kostenportale schätzen die Genehmigung auf 500-2.000 €, doch die tatsächlichen Gebühren in Amsterdam hängen von den Baukosten ohne MwSt. ab:

Dazu kommen die Zeichnungen: Ein Architekt kostet laut Homedeal 1.000-3.000 € und laut Trustoo 3.500-5.000 €. Trustoo weist darauf hin, dass bei genehmigungspflichtigen Projekten oft ein Architekt vorgeschrieben ist. Eine statische Berechnung kostet 500-2.000 € (Offerteadviseur).

Seitliche Anbauten und Aufstockungen

• Seitlicher Anbau (aanbouw): 2.200-3.500 € pro m² oder 37.500-45.000 € für 15 m² (Homedeal). An der Vorderseite oder an einer Seite, die zur Straße zeigt, braucht er immer eine Genehmigung.
• Aufstockung auf einem Flachdach (opbouw): 1.600-2.000 € pro m² laut Trustoo, im Durchschnitt etwa 1.500 € laut Offerteadviseur, aber 3.000-4.000 € laut Rekenmachinepro. Eine Aufstockung vergrößert das Bauvolumen und braucht deshalb immer eine Genehmigung.

Wie lange ein Anbau dauert

Vom Angebot bis zur Übergabe rechnet Trustoo im Durchschnitt mit zwei bis sechs Monaten, einschließlich etwa sechs bis acht Wochen für die Genehmigung. Ein gemauerter Rohbau braucht mindestens sechs bis zehn Wochen; ein vorgefertigter Rohbau steht in drei bis fünf Arbeitstagen.

MwSt. auf einen Anbau: 21 %

Der Bau eines Anbaus wird mit 21 % besteuert. Der Satz von 9 % gilt nur für Dämmen, Streichen, Verputzen und Tapezieren in Wohnungen, die älter als zwei Jahre sind (Belastingdienst). Manche Kostenportale nennen 9 % auf den Arbeitslohn bei Anbauten; das sagt der Belastingdienst nicht.

So planen Sie das Budget für einen Anbau

• Gehen Sie vom Preis pro m² für Ihre Größe aus, nicht vom landesweiten Durchschnitt: Ein Anbau von 9 m² kostet pro m² mehr als einer von 25 m².
• Rechnen Sie das Fundament separat und fragen Sie, ob die Pfähle im Angebot enthalten sind.
• Fragen Sie, ob Verglasung, Boden und Küche im neuen Raum im Angebot enthalten sind.
• Planen Sie 10 % für Unvorhergesehenes ein, wie Homedeal in seinem Beispiel.
• Klären Sie zuerst die Genehmigungsfrage für Ihre Adresse. Eine Genehmigung bedeutet zusätzlich Gebühren, Zeichnungen und etwa zwei Monate, manchmal mehr.

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