Was eine komplette Innenrenovierung in Amsterdam umfasst

Eine Kundin übergibt die Schlüssel zu einer Obergeschosswohnung in Oud-West und sagt: Wir wollen nur innen etwas machen, nichts Tragendes, nichts außen. Das klingt nach einem bescheidenen Auftrag. In einer niederländischen Wohnung bedeutet innen den Bodenaufbau, den Abwasserstrang, den meterkast (Zählerschrank), die Lüftung, jedes Rohr und jedes Kabel in den Wänden und rund vier Monate Entscheidungen. Hier steht, woraus eine komplette Innenrenovierung tatsächlich besteht, in der Reihenfolge, in der sie abläuft.

Am Anfang steht eine Bestandsaufnahme, kein Moodboard

Bevor irgendetwas entworfen wird, muss das Gebäude gelesen werden. Das sehen wir uns an, und das sollten Sie von jedem Bauunternehmen erwarten, bevor es ein Angebot abgibt.

• Baujahr und Deckentyp. Holzbalkendecken über einer Pfahlgründung verhalten sich völlig anders als eine Betondecke: Sie federn, sie tragen Trittschall zu den Nachbarn und sie begrenzen das Gewicht an Estrich oder Stein, das Sie auflegen können.
• Der meterkast. Wie viele Stromkreise, ein- oder dreiphasig, und wie viel Reserve für Induktion, Backofen, Kochendwasserhahn und irgendwann eine Wärmepumpe bleibt.
• Der Abwasserstrang und seine Lage. Ein WC oder eine Küche mehr als ein paar Meter vom Strang wegzurücken heißt, ein Gefälle durch eine Decke zu führen, der dafür die Höhe fehlen kann.
• Lüftung. Natürliche Gitter, mechanische Abluft oder eine Zu- und Abluftanlage, und ob ein neuer Weg nach außen physisch und rechtlich überhaupt möglich ist.
• Gefahrstoffe. In Gebäuden von vor 1994 kann Asbest in Abgasrohren, Fensterkitt, Bodenfliesen und Bitumenunterlagen stecken, und vor einem Abbruch, der ihn aufwirbeln könnte, ist eine Untersuchung vorgeschrieben. Bleifarbe ist in Vorkriegsschreinerarbeiten verbreitet.
• Feuchte. Luftfeuchte im Kriechkeller, stehendes Wasser, Feuchte am Fuß einer gemeinsamen Wand und ob der kruipruimte (Kriechkeller) überhaupt zugänglich ist.

Ein halber Tag unglamouröser Arbeit an dieser Stelle ist das, was verhindert, dass das Projekt in Woche sechs neu verhandelt wird.

Was zustimmungspflichtig ist und wer tatsächlich entscheidet

Rein innen liegende Arbeiten in einer bestehenden Wohnung brauchen meist keine omgevingsvergunning (Umgebungsgenehmigung). Drei Dinge ändern das: etwas Tragendes anfassen, Fassade oder Dach durchdringen und ein geschütztes Gebäude. Über der Gemeinde steht die VvE (Eigentümergemeinschaft), und bei den meisten Amsterdamer Wohnungen ist das die Stelle, mit der Sie die meiste Zeit verbringen.

Eine tragende Wand zu entfernen braucht eine statische Berechnung eines constructeur (Tragwerksplaners) und in den meisten Fällen eine technische Genehmigung. Durchdringungen der Fassade für Abluft oder ein Wärmepumpen-Außengerät betreffen Gemeinde und VvE gleichermaßen. Ein harter Bodenbelag löst fast immer das huishoudelijk reglement (die Hausordnung) aus: Viele Amsterdamer VvEs verlangen eine nachweisbare Trittschallverbesserung von mindestens 10 dB, manche verbieten harte Böden oberhalb des Erdgeschosses ganz. Unser Leitfaden zu Genehmigungen, Denkmalschutz und VvE-Zustimmung beschreibt den Weg. Praktisch entscheidend ist der Zeitpunkt: Viele VvEs entscheiden in einer einzigen Jahresversammlung, eine im April verpasste Entscheidung kann Sie also ein Jahr kosten.

Erst festlegen, dann abreißen

Die teuerste Gewohnheit beim Renovieren ist das Aufschieben von Entscheidungen. Die Fliesen suchen wir später aus klingt in Woche eins harmlos; in Woche neun stoppt es den Fliesenleger, und ein Fliesenleger, der stoppt, kommt nicht am nächsten Morgen wieder.

Eine ernsthafte Innenrenovierung wird Raum für Raum festgelegt, bevor die erste Wand fällt: Sanitärobjekte mit Typnummern, Fliesenformat und Verlegeplan, Armaturenpositionen auf den Millimeter, Höhen von Steckdosen und Schaltern, Lichtpunkte und ihre Schaltung, der Bodenaufbau samt Unterlage, das Farbsystem, die Beschläge. Daneben gehört ein Entscheidungsplan mit einem Datum je Position, getaktet nach Lieferzeit statt nach Begeisterung. Großformatige Fliesen laufen 3 bis 8 Wochen, Schreinerarbeit nach Maß 6 bis 12, Duschglas wird erst nach dem Fliesen gefertigt, und eine Erhöhung des Netzanschlusses kann alles überholen.

Die Reihenfolge der Arbeiten

Die Reihenfolge ist keine Geschmacksfrage. Jede Stufe muss trocken, gerade oder geprüft sein, bevor die nächste sie verdeckt.

• Rückbau und Schutz. Gemeinschaftstreppe und Aufzug geschützt, Abfallwege festgelegt, Untergrund freigelegt, damit verborgene Zustände jetzt auftauchen und nicht später.
• Konstruktive Arbeiten. Träger einbauen, Öffnungen herstellen, Wände entfernen, die Berechnung freigegeben.
• Rohinstallation. Wasser, Abwasser, Elektroleitungen, Daten, Lüftungskanäle und Rohre der Fußbodenheizung, alles fotografiert und bemaßt, bevor etwas geschlossen wird.
• Bodenaufbau. Ausgleich, Entkopplung oder Akustikschicht, dann Estrich oder ein Trockensystem. Ein Zementestrich braucht in den ersten vier Zentimetern rund eine Woche Trocknung pro Zentimeter und darüber hinaus länger; Calciumsulfatestrich verhält sich wieder anders. Das ist die Phase, die man zu stauchen versucht, und die Phase, die einen dafür bestraft.
• Verputzen. Frisches stucwerk (Putzarbeit) hält wochenlang Wasser. Streichen Sie zu früh, schließen Sie Feuchte hinter dem Anstrich ein, was sich zuerst als fleckiger Glanzgrad und später als Abblättern zeigt.
• Fliesen und Abdichtung im Nassbereich, mit gestaffelten Aushärtezeiten, die sich nicht herbeiwünschen lassen.
• Schreinerarbeit und Fertiginstallation. Küche, Schränke, Sanitärobjekte, Steckdosen und Schalter, Beleuchtung.
• Anstrich, dann der fertige Bodenbelag, dann Sockelleisten und Feinjustierung. Den Boden vor dem Streichen zu verlegen bedeutet, ihn zwei Wochen zu schützen und ihn trotzdem auszubessern.
• Einregulierung und Mängelabarbeitung. Druckproben, Lüftungsvolumenströme Raum für Raum gemessen, Fußbodenheizung durch ihr Aufheizprogramm gefahren und eine schriftliche Mängelliste.

Ein Bad liegt innerhalb dieser Abfolge als kleines Projekt mit eigenem kritischem Pfad; die Fassung Woche für Woche steht in unserem realistischen Zeitplan für eine Badsanierung in den Niederlanden.

Die Haustechnik, die dabei gleich mitkommt

Die meisten kompletten Innenrenovierungen in Amsterdam tragen heute einen Energieanteil, weil die Wände offen sind und es nie günstiger wird. In der Praxis heißt das ein stärkerer oder dreiphasiger Anschluss und ein neu aufgebauter groepenkast (Sicherungskasten), der Abschied vom Gaskochfeld, Boden- und Dachdämmung überall dort, wo sie zugänglich ist, bessere Verglasung, soweit Fassade und Denkmalregeln es zulassen, und Niedertemperatur-Wärmeübergabe, also Fußbodenheizung oder größere Heizkörper, damit eine Wärmepumpe später möglich bleibt, auch wenn Sie heute keine einbauen.

Eine Warnung ist mehr wert als all das: Eine Wohnung luftdicht zu machen, ohne die Lüftung zu verbessern, erzeugt Schimmel, keinen Komfort. Genau darum geht es in unserem Leitfaden zu Dämmung und Lüftung in Amsterdamer Wohnungen, und es ist der Fehler, zu dessen Behebung wir am häufigsten gerufen werden.

Zeit und Geld, ehrlich gerechnet

Für eine Wohnung von 80 bis 110 m² dauert eine komplette Innenrenovierung typischerweise 10 bis 16 Wochen auf der Baustelle, davor zwei bis vier Monate für Bestandsaufnahme, Entwurf, Zustimmungen und Bestellungen. Wer das Ganze in sechs Wochen verspricht, macht entweder weniger, als Sie denken, oder plant eine Abfolge, die nicht trocknen wird.

Richtwerte für die Niederlande, inklusive 21 % BTW (Mehrwertsteuer) und ohne Möbel: Eine solide Innenrenovierung landet grob zwischen 900 und 1.800 Euro pro Quadratmeter, während ein hochwertiges Projekt mit Schreinerarbeit nach Maß, Naturstein und Premium-Sanitär bei rund 2.000 beginnt und nach oben geht. Die Arbeitsleistung bei Maler- und Putzarbeiten in Häusern, die älter als zwei Jahre sind, fällt unter den ermäßigten Satz von 9 %, und es lohnt sich, das als eigene Position im Angebot zu sehen. Halten Sie in einem alten Gebäude rund 10 % als Reserve zurück. Sie werden einen Teil davon brauchen.

Drin wohnen oder nicht

Sie können während einer kompletten Innenrenovierung in der Wohnung bleiben. Es kostet Sie Zeit und Nerven. Ohne Küche, mehrere Wochen ohne nutzbares Bad, mit Staub, der durch ein gemeinsames Treppenhaus zieht, und Lärm, der auf Werktagsstunden beschränkt ist, laufen solche Projekte messbar langsamer und angespannter als leere. Wenn ein Auszug für acht bis zwölf Wochen überhaupt machbar ist, ist er meist günstiger, als er aussieht.

Was eine ordentliche Übergabe enthält

Die Übergabe ist ein Dokument, kein Händedruck. Verlangen Sie eine unterschriebene Mängelliste mit Terminen; Fotos jeder verdeckten Installation, aufgenommen bevor die Wände geschlossen wurden, bemaßt von einem festen Bezugspunkt aus; Bestandsangaben zur Lage von Rohren, Kabeln und Verteilern; Protokolle von Druckprobe und Lüftungseinregulierung mit den gemessenen Werten; Produkt- und Gewährleistungsunterlagen mit Typnummern; und die Referenzen von Farbe und Fliesen, damit Sie in drei Jahren ohne Raten ausbessern können.

Bewahren Sie diese Mappe auf. Sie macht die nächste Maßnahme unkompliziert, und irgendwann fragt ein Gutachter oder ein Käufer danach.

Wir arbeiten über die gesamte Kette, von Konstruktion und Haustechnik über die Schreinerei bis zu den Oberflächen, mit einem Team, das für die Reihenfolge verantwortlich ist. Genau diese Reihenfolge geht am häufigsten schief, wenn Gewerke einzeln beauftragt werden und niemand für die Lücken dazwischen zuständig ist. Wenn Sie auf einen Grundriss schauen und sich fragen, was das wirklich bedeutet: unsere Renovierungsarbeit zeigt den Umfang, den wir abdecken, und Sie dürfen uns gern den Plan schicken und fragen.