Wat een complete interieurverbouwing in Amsterdam inhoudt

Een klant overhandigt de sleutels van een bovenwoning in Oud-West en zegt: we willen alleen de binnenkant aanpakken, niets constructiefs, niets aan de buitenzijde. Het klinkt als een bescheiden opdracht. In een Nederlands appartement betekent de binnenkant: de vloeropbouw, de standleiding, de meterkast, de ventilatie, elke leiding en elke kabel in de muren, en zo'n vier maanden aan beslissingen. Dit is waaruit een complete interieurverbouwing werkelijk bestaat, in de volgorde waarin het gebeurt.

Het begint met een opname, niet met een moodboard

Voordat er iets wordt ontworpen, moet het gebouw worden gelezen. Dit is waar wij naar kijken, en wat u van elke aannemer mag verwachten voordat hij een offerte uitbrengt.

• Bouwjaar en vloertype. Een houten balklaag op een paalfundering gedraagt zich totaal anders dan een betonvloer: hij veert, hij brengt contactgeluid over naar de buren en hij beperkt het gewicht aan dekvloer of natuursteen dat u erop kunt leggen.
• De meterkast. Hoeveel groepen, één fase of drie fasen, en hoeveel ruimte er nog over is voor inductie, een oven, een kokendwaterkraan en op termijn een warmtepomp.
• De standleiding en waar die zit. Een toilet of keuken meer dan een paar meter van de standleiding verplaatsen betekent afschot zoeken door een vloer die daar de hoogte misschien niet voor heeft.
• Ventilatie. Natuurlijke roosters, mechanische afzuiging of een gebalanceerd systeem, en of een nieuwe doorvoer naar buiten bouwkundig en juridisch überhaupt mogelijk is.
• Gevaarlijke stoffen. In panden van vóór 1994 kan asbest zitten in rookgasafvoeren, raamkit, vloertegels en bitumineuze onderlagen, en vóór sloopwerk dat het kan verstoren is een inventarisatie verplicht. Loodverf komt veel voor in vooroorlogs houtwerk.
• Vocht. De luchtvochtigheid in de kruipruimte, water dat blijft staan, vocht onderaan een bouwmuur, en of de kruipruimte überhaupt bereikbaar is.

Een halve dag weinig glamoureus werk op dit punt voorkomt dat het project in week zes opnieuw moet worden onderhandeld.

Waarvoor u toestemming nodig heeft, en wie er werkelijk beslist

Puur inpandig werk in een bestaande woning vraagt meestal geen omgevingsvergunning. Drie dingen veranderen dat: iets doen aan een dragend onderdeel, de gevel of het dak doorboren, en een pand dat beschermd is. Boven de gemeente staat de VvE, en bij de meeste Amsterdamse appartementen is dat de partij waar u de meeste tijd aan kwijt bent.

Een dragende muur verwijderen vraagt om een constructieberekening van een constructeur en in de meeste gevallen om een vergunning voor de technische bouwactiviteit. Doorvoeren in de gevel voor afzuiging of een buitenunit van een warmtepomp raken zowel de gemeente als de VvE. Een harde vloer valt vrijwel altijd onder het huishoudelijk reglement: veel Amsterdamse VvE's eisen een aantoonbare verbetering van het contactgeluid van minimaal 10 dB, en sommige verbieden harde vloeren boven de begane grond helemaal. Onze gids over vergunning, monument en VvE-toestemming zet de route uiteen. Het praktische punt is timing: veel VvE's beslissen op één jaarvergadering, dus een besluit dat u in april mist, kan u een jaar kosten.

Kies alles uit voordat u gaat slopen

De duurste gewoonte bij verbouwen is keuzes uitstellen. De tegels kiezen we later klinkt in week één onschuldig; in week negen legt het de tegelzetter stil, en een tegelzetter die stilvalt, staat er de volgende ochtend niet opnieuw.

Een serieuze interieurverbouwing ligt ruimte voor ruimte vast voordat de eerste muur eruit gaat: sanitair met typenummers, tegelformaat en tegelindeling, kraanposities op de millimeter, hoogtes van stopcontacten en schakelaars, lichtpunten en hoe die geschakeld worden, de vloeropbouw inclusief ondervloer, het verfsysteem en het hang- en sluitwerk. Daarnaast hoort een beslisschema met bij elk onderdeel een datum, bepaald door levertijd en niet door enthousiasme. Grootformaat tegels vragen 3 tot 8 weken, maatwerkmeubels 6 tot 12, het glas van de douchewand wordt pas na het tegelwerk gemaakt, en een zwaardere netaansluiting kan er zo overheen gaan.

De volgorde waarin het werk loopt

De volgorde is geen kwestie van smaak. Elke fase moet droog, vlak of getest zijn voordat de volgende hem afdekt.

• Sloop en bescherming. Gemeenschappelijk trappenhuis en lift afgeschermd, een vaste afvoerroute voor het puin, en de ondergrond blootgelegd zodat verborgen gebreken nu aan het licht komen en niet later.
• Constructief werk. Stalen liggers erin, sparingen gemaakt, muren verwijderd, de berekening goedgekeurd.
• Ruwe installatie. Water, afvoer, elektrabekabeling, data, ventilatiekanalen en de leidingen voor vloerverwarming, allemaal gefotografeerd en ingemeten voordat er iets dichtgaat.
• Vloeropbouw. Egaliseren, een ontkoppelings- of geluidslaag, daarna een dekvloer of een droog systeem. Een cementdekvloer heeft voor de eerste vier centimeter ruwweg een week droogtijd per centimeter nodig en daarboven langer; anhydriet gedraagt zich weer anders. Dit is de fase die mensen willen inkorten, en de fase die hen daarvoor straft.
• Stukadoorswerk. Vers stucwerk houdt wekenlang water vast. Schildert u te vroeg, dan sluit u vocht op achter de verflaag: eerst zichtbaar als vlekkerige glans, later als loslatende verf.
• Tegelwerk en het waterdicht maken van de natte ruimtes, met uithardingstijden per laag die u er niet vanaf kunt wensen.
• Timmerwerk en afbouwinstallatie. Keuken, kasten, sanitair, stopcontacten en schakelaars, verlichting.
• Schilderwerk, dan de afwerkvloer, dan de plinten en de laatste afstelling. Legt u de vloer vóór het schilderen, dan beschermt u hem twee weken lang en repareert u hem alsnog.
• Inregelen en opleveren. Leidingen afpersen, ventilatiedebieten per ruimte meten, de vloerverwarming door haar opstookprotocol heen, en een schriftelijke opleverlijst.

Een badkamer zit in deze volgorde als een klein project met een eigen kritiek pad; de versie week voor week staat in onze realistische badkamerplanning voor Nederland.

De installatie-upgrade die u er meteen bij meeneemt

Bij vrijwel elke complete interieurverbouwing in Amsterdam hoort tegenwoordig een energiecomponent, simpelweg omdat de muren open liggen en het nooit goedkoper wordt. In de praktijk betekent dat een zwaardere of driefasenaansluiting en een opnieuw opgebouwde groepenkast, het gasfornuis eruit, vloer- en dakisolatie overal waar dat bereikbaar is, beter glas waar de gevel- en monumentenregels het toelaten, en warmteafgifte op lage temperatuur, dus vloerverwarming of grotere radiatoren, zodat een warmtepomp later mogelijk blijft, ook als u er vandaag geen plaatst.

Eén waarschuwing weegt zwaarder dan dat alles: een woning luchtdicht maken zonder de ventilatie mee te nemen levert schimmel op, geen comfort. Die samenhang is het onderwerp van onze gids over isolatie en ventilatie in Amsterdamse woningen, en het is de fout waarvoor wij het vaakst worden teruggeroepen.

Tijd en geld, eerlijk gezegd

Voor een appartement van 80 tot 110 m2 duurt een complete interieurverbouwing doorgaans 10 tot 16 weken op de bouwplaats, voorafgegaan door twee tot vier maanden opname, ontwerp, toestemmingen en bestellingen. Wie het geheel in zes weken belooft, doet ofwel minder dan u denkt, ofwel plant een volgorde die niet droog kan worden.

Indicatieve Nederlandse bandbreedtes, inclusief 21% btw en exclusief meubels: een degelijke interieurverbouwing komt grofweg uit tussen €900 en €1.800 per vierkante meter, terwijl een project met hoge specificatie, maatwerkmeubels, natuursteen en premium sanitair rond €2.000 begint en verder oploopt. Schilder- en stukadoorswerk in een woning ouder dan twee jaar valt onder het verlaagde btw-tarief van 9%, en dat mag u als aparte regel op de offerte terugzien. Houd bij een oud pand ongeveer 10% achter als post onvoorzien. U gaat een deel daarvan gebruiken.

Blijven wonen, of toch niet

U kunt tijdens een complete interieurverbouwing in de woning blijven. Het kost u tijd en goodwill. Zonder keuken, zonder bruikbare badkamer gedurende enkele weken, met stof dat door een gedeeld trappenhuis trekt en geluid dat alleen op doordeweekse uren mag, lopen deze projecten meetbaar trager en gespannener dan lege woningen. Is het überhaupt mogelijk om acht tot twaalf weken elders te verblijven, dan is dat meestal goedkoper dan het lijkt.

Wat een nette oplevering bevat

Een oplevering is een dossier, geen handdruk. Vraag om een ondertekende opleverlijst met data; foto's van elke weggewerkte installatie, gemaakt voordat de muren dichtgingen en ingemeten vanaf een vast punt; de as-builtposities van leidingen, kabels en verdelers; rapporten van het afpersen en van het inregelen van de ventilatie met de gemeten waarden; product- en garantiedocumentatie met typenummers; en de verf- en tegelreferenties, zodat u over drie jaar kunt bijwerken zonder te gokken.

Bewaar dat dossier. Het maakt het volgende werk eenvoudig, en het is precies wat een taxateur of koper ooit wil inzien.

Wij werken over de hele keten, van constructie en installaties via het timmerwerk tot de afwerking, met één team dat verantwoordelijk is voor de volgorde. Juist die volgorde gaat het vaakst mis als vaklieden los worden ingehuurd en niemand de gaten ertussen bewaakt. Kijkt u naar een plattegrond en vraagt u zich af wat het werkelijk gaat vragen? Ons verbouwwerk laat zien welke omvang wij aankunnen, en u bent welkom om ons de tekening te sturen en het te vragen.